Last Updated on 13/08/2026 by TinHN Editor
土地管理法框架下，中国城市土地实行国有制度，企业和个人购买的从来不是土地本身，而是有期限的土地使用权——商业用地最高40年，工业和办公用地50年，住宅用地70年。这套制度运行三十多年后，第一批到期的非住宅用地续期难题终于迎来明确答案：上海市7月31日正式印发指导意见，规定工商业项目土地使用权续期费用不低于当前土地基准地价的70%，且须在1年内缴清。这一收费标准首次公开，立即引发广泛讨论。
上海土地使用权续期新规快速一览
| 政策名称 | 上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行） |
|---|---|
| 发布时间 | 2026年7月31日 |
| 适用范围 | 工业、商业、办公、文化、体育等非住宅用地（住宅用地不在此次范围内） |
| 续期原则 | 应续尽续，以续期为常态、不续期为例外 |
| 续期费用标准 | 不低于当前土地基准地价的70%，须1年内缴清 |
| 申请时机 | 剩余年限不足3年可申请到期续期，不足法定最高年限一半可申请提前续期 |
数据来源：上海市人民政府、大纪元（上海工商业用地续期指导意见报道，2026年8月）
中国土地使用权制度的基本框架
理解这次上海新规，首先要理解中国土地制度的底层逻辑。根据土地管理法及相关法规，中国城市土地归国家所有，企业和个人通过出让方式获得的是特定年限的”土地使用权”，而非土地所有权。按不同用途，法定最高使用年限分别为：商业用地40年、工业和办公用地50年、住宅用地70年。这套出让制度自上世纪90年代逐步建立以来，运行已超过三十年，意味着最早一批商业、工业用地已经或即将触及使用年限上限，”到期怎么办”从理论问题变成了现实难题。
上海新规具体内容：应续尽续，费用按现价七折起算
根据”指导意见”，企业可以选择两种续期时机：土地剩余使用年限不足3年时，可申请到期续期；剩余年限不足法定最高年限一半时，则可申请提前续期。以商业用地40年上限为例，剩余年限不足20年即可提出申请。
政策明确”应续尽续”原则，确立”以续期为常态、不续期为例外”的导向——企业提出申请后，政府原则上予以批准，只有因公共利益需要收回土地（如建设地铁、学校），或项目绩效被评为C类、D类等特定情况，才可能不予续期。续期期限方面，单次续期最短5年，累计使用年限不得超过对应用途的法定最高年限。
如果业主选择不申请续期，政府可无偿收回土地使用权及地上建筑物；若建筑物已严重破损无法继续使用，业主甚至可能需要自行承担拆除及恢复土地原状的费用。
最受关注的续期费用，并非按上世纪90年代取得土地时的原始价格计算，而是以当前土地评估基准地价为依据，原则上不低于基准地价的70%，相关费用须在1年内付清。据媒体援引的案例测算，拼多多此前收购的上海陆家嘴一栋约4.5万平方米的写字楼，按小陆家嘴地区办公用地基准地价计算，若以70%最低标准续期50年，总费用约达7.9亿元人民币，被部分网民形容为”相当于按现价再买一次房子”。
为什么住宅用地续期更受关注
尽管本次新规明确不涉及住宅用地，但仍引发不少讨论延伸至住宅领域。根据中国《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满后自动续期，但法律并未明确规定续期是否收费、费用标准如何制定，相关细则仍待后续法律和行政法规进一步明确。由于中国城镇家庭资产中住房资产占比高达69.3%（据央行调查数据），房地产仍是多数家庭最主要的财富载体，未来住宅用地续期是否收费、收费标准如何，将直接影响家庭长期财产预期，这也是本次工商业用地续期新规格外受关注的深层原因——市场普遍将其视为未来住宅用地政策的潜在参照样本。
土地出让收入下滑，续期费或成地方”新财源”
本次新规出台的宏观背景，与地方财政压力密切相关。长期以来，土地出让收入是地方政府重要的财政来源，但随着房地产市场持续低迷，相关收入持续下滑，不少地方政府面临较大的财政和债务压力。有分析认为，土地使用权续期费用有可能成为地方政府开辟的一项新财源。
据估算，目前中国约有1万亿元人民币规模的非住宅物业，其土地使用权剩余年限已不足20年，即已使用法定最高年限的一半以上。今年早些时候，广州已推出类似的土地使用权续期措施；随着上海进一步出台更具体的续期指导意见，这套操作模式是否会被其他城市借鉴参考，以及未来是否会延伸至住宅用地，都将是后续值得持续关注的政策动向。
常见问题
土地使用权和土地所有权有什么区别？
在中国，城市土地归国家所有，企业和个人购买房产或工业用地时获得的是有期限的”土地使用权”（商业40年、工业办公50年、住宅70年），而非土地所有权，这是理解续期问题的基础前提。
上海这次新规适用于住宅用地吗？
不适用。本次”指导意见”仅适用于工业、商业、办公、文化、体育等非住宅用地，住宅用地续期问题仍需等待后续法律法规进一步明确。
土地使用权到期不续期会怎样？
政府可无偿收回土地使用权及地上建筑物；如果建筑物已严重破损无法继续使用，业主甚至可能需要自行承担拆除及恢复土地原状的费用。
续期费用是按原价还是现价计算？
按当前土地评估基准地价计算，原则上不低于基准地价的70%，而非上世纪90年代取得土地时的原始价格，这也是续期成本明显偏高的主要原因。
住宅用地到期后需要缴费续期吗？
根据《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满后自动续期，但法律尚未明确续期是否收费及具体标准，相关细则仍待后续法规进一步规定。